Mai blogbejegyzésünkben ismét egy olyan témát dolgozunk fel, ami sokakat érint, és sokakat érdekelhet: az ingatlan (kivéve a termőföld) értékesítésének adózását, de most a magánszemélyek szemszögéből.
A hétköznapokban gyakorta előforduló, „hírhedt”, de korántsem könnyen emészthető szabályozással állunk ismét szemben.
Az ingatlanpiac – habár manapság sokféle információ lát napvilágot erről a kérdésről is – az elmúlt években óriási fejlődésen ment keresztül. Ez alatt természetesen nem csak az ingatlaneladások megnövekedett számát, de az árak – gyakran számottevő mértékű – emelkedését is értjük.
Nagyon sok magánszemélyt érint az a dilemma, hogy a meglévő ingatlanát eladva, egy újabb, nagyobb, szebb, jobb stb. ingatlanba szeretne költözni, de még nem telt el az a bizonyos „mágikus 5 év”.
Vegyük sorra az ingatlanértékesítés adózási szabályait a személyi jövedelemadó rendszerében.
Mi az ingatlan?
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) – az Áfa törvénnyel szemben – erre pontos definíciót ad:
„Ingatlan : a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).”
A fogalom részletes magyarázatát ehelyütt mellőzük, erről részletesebb okfejtés az általános forgalmi adó témájú cikkünkben olvasható.
Mikor adózik belföldön az ingatlanértékesítés?
A jövedelemszerzés idehaza valósul meg, ha az ingatlan fekvése Magyarországon van, így adózni is belföldön kell utána.
Mikor adómentes az ingatlanátruházás?
Egyes esetekben az ingatlan átruházásából származó jövedelem után nem kell adózni. A teljesség igénye nélkül ilyen esetkör lehet például:
- házassági vagyonközösség megszüntetése,
- tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján tartás- vagy járadékfolyósításért cserébe ingatlan juttatása,
- helyi önkormányzat, állam tulajdonában álló lakás bérleti jogáról lemondás ellenértékért cserébe,
- bizonyos feltételek mellett a termőföld értékesítése.
Ezek az esetkörök nem eredményeznek személyi jövedelemadó köteles bevételt , így az adóbevallásban sem kell őket szerepeltetni.
Részletesebben az Szja tv-ben vagy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal 09. számú Információs füzetében ( az „Általános forgalmi adó” fül alatt) olvashatóak ezek a speciális szabályok.
Mi a jövedelemszerzés időpontja?
Az ingatlanértékesítés utáni személyi jövedelemadót annak az évnek a bevallásában kell szerepeltetni, amikor a magánszemély megszerezte a jövedelmet.
A jövedelemszerzés napja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (régi elnevezéssel a földhivatalhoz) benyújtották, azaz leegyszerűsítve amikor a földhivatal érkezteti az adásvételi szerződést.
Az ingatlanátruházás utáni személyi jövedelemadó fizetése függ attól is, hogy a kérdéses ingatlant mikor szerezték meg, ez a tulajdonban tartás szabálya szempontjából lényeges. Erre a kérdésre később térünk vissza részletesen.
Mi az eladandó ingatlan megszerzésének a napja?
Adásvétel esetén az ingatlanszerzés napja is főszabályként az a nap, amikor a megvásárlásról szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották.
Öröklés esetén az örökhagyó halálának a napján szerzi meg az új tulajdonos (az örökös) az ingatlan tulajdonjogát.
Speciális szabályok vonatkoznak például az opciós szerződésre, a lízingre stb., ezekről is részletesebben lehet olvasni az Szja tv-ben vagy a NAV 09. számú Információs füzetében ( az „Általános forgalmi adó” fül alatt).
Hogyan kell megállapítani az adó alapját?
Az Szja tv. külön fogalomként kezeli a bevételt és a jövedelmet.
Nagyon leegyszerűsítve:
jövedelem = bevétel – (az igazolt és törvény által megengedett) költségek.
Bevétel
Bevételnek tekintendő mindaz az összeg, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.
Tipikusan az ingatlanátruházásból származó bevétel az ingatlan eladási ára (abban az évben, amikor a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották), azaz ami az adásvételi szerződésben vételárként szerepel.
Akkor is így van ez, ha a vevő esetleg több részletben, akár különböző naptári években fizeti meg a vételárat.
Költségek
Az ingatlanátruházásból származó bevétel, ahogy említettük is fentebb, csökkenthető az igazolt és törvény által elismert költségekkel.
Az Szja tv. ebben a kérdésben elég összetett szabályozást tartalmaz, érdemes adószakemberhez fordulni annak érdekében, hogy olyan költséget ne számoljon el az eladó a bevétel terhére, amire nem lenne jogosult.
Vegyük sorra a bevételből levonható költségek típusait.
Megszerzésre fordított összeg
Az Szja tv. a szerzés típusától (vásárlás, öröklés, csere stb.) függően más és más módon határozza meg ennek a költségnek a számítási módját.
A mindennapi életben leggyakrabban előforduló esetkörök:
a „megszerzésre fordított összeg”
- a korábbi adásvételi szerződésben szereplő vételár (vagyis amennyiért a magánszemély eredetileg vásárolta az eladandó ingatlant),
- öröklés esetén főszabályként az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, illetve ha illeték-kiszabás (még) nem történt, akkor a hagyatéki leltár szerinti érték,
- ajándékozás esetében ugyanúgy az illeték-kiszabáskor figyelembe vett érték, ennek hiányában pedig az eladásból származó bevétel 75%-a (ekkor viszont más költséggel nem lehet csökkenteni a bevételt, azaz 25% a számított összeg).
Előfordulhat olyan is, hogy a szerzéskori érték valamiért már nem állapítható meg. Ekkor az eladásból származó bevételt annak 75%-ával kell csökkenteni, azaz a bevétel 75%-a minden irat nélkül is igazolt költségnek tekintendő. Ebben az esetben viszont más kiadás már költségként nem vonható le a bevételből.
A megszerzésre fordított összegek közt lehet elszámolni például az ügyvéd, közjegyző eljárására fordított költséget, az ingatlan-értékbecslő díját, a vásárlás után megfizetett illetéket, tehát mindent, ami a korábbi ingatlanszerzéssel szorosan összefügg.
Értéknövelő beruházás költségei
Ezeknek a kiadásoknak az elszámolhatósága okozza a legtöbb fejtörést. Elsődlegesen azt kell hangsúlyozni, hogy ezek számlával igazolt költségek kell, hogy legyenek.
Ezek a kiadások egyrészt az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások: például új fűtésrendszer kiépítése, hőszigetelés komplett kialakítása, az ingatlan bővítése, csatorna bevezetése stb., tehát mindazon költség, ami az ingatlan értékét számottevően növeli.
Másrészt ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami
- az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül
- és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben
- az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Ez azt jelenti, hogy ha például 2020. októberében történik 10.000.000 Ft eladási árért az ingatlanátruházás, akkor a 2018. októberétől megvalósult, állagmegóvást szolgáló munkálatok (pl. festés, burkolatcsere, tetőjavítás) számlával igazolt költségei is csak akkor vehetőek figyelembe, ha azok összesen meghaladják az 500.000 Ft-ot (azaz legalább 500.001 Ft értékűek).
A korábbi és / vagy a kisebb értékű munkálatokra fordított kiadások semmiképp se vehetőek figyelembe. Azok a kiadások, amelyeknek nem az állagmegóvás volt a célja (pl. kandalló utánzat beépítése), bármekkora összegben merültek is fel, szintén nem vehetőek figyelembe költségként.
A házilagos kivitelezésű munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Ha tehát családi, baráti segítséggel, önerőből végzett munkával növeli meg az eladó akár milliókkal az ingatlan piaci értékét, az akkor sem számolható el bevételt csökkentő költségként. A pontosítás kedvéért: a számlával igazolt anyagköltség ez esetben is figyelembe vehető, csak a munkavégzés nem.
Átruházással kapcsolatos kiadások
Ide tartozik például az ingatlanközvetítő számlával igazolt díja, az ingatlanhirdetésekre fordított összeg, vagy ha kivételesen az eladó fizeti az ügyvédet, akkor az ő díjazása. (Természetesen az átruházás utáni szja összege nem vehető figyelembe költségként.)
A „számított összeg”
Ha sikerült meghatároznunk a bevételt és az elszámolható költségeket, ezek segítségével a számított összeg meghatározása már nem okoz problémát:
számított összeg = bevétel – költségek
Természetesen a költségek csak a bevétel összegéig vehetőek figyelembe, azaz a számított összeg minimum 0 Ft kell legyen.
De ez még mindig nem az az érték, ami után adót kell fizetni, a jövedelem – vagyis az adóalap – összegét a tulajdonban tartás évei határozzák meg.
A tulajdonban tartás szabálya
Az a rendelkezés, hogy legalább 5 (adó-)évig kell tulajdonban tartani az ingatlant ahhoz, hogy ne kelljen eladáskor adózni utána, viszonylag közismert szabály, de rosszul sikerült alkalmazása okozhat kellemetlen meglepetéseket.
Az előző pontban levezetett számított összeg sávosan csökkenthető a tulajdonban tartás eltelt évei alapján , így kapjuk meg a jövedelmet, azaz az adó alapját.
Korábban ismertettük, hogy mi számít az eladandó ingatlan szerzése évének. Ettől az évtől az átruházás évéig számolva tudjuk meghatározni a tulajdonban tartás időtartamát.
A következők szerint kell számolni:
- 0. év (azaz ha a szerzés és eladás is ugyanabban az évben történik): a számított összeg 100%-a a jövedelem, azaz a teljes összeg adózik
- 1. év: (ha a szerzést követő évben történik az átruházás): szintén a számított összeg 100%-a adózik
- 2. év: a számított összeg 90%-a adózik
- 3. év: a számított összeg 60%-a adózik
- 4. év: a számított összeg 30%-a adózik
- 5. év: a számított összeg 0%-a adózik
Azaz ha valaki 2020-ban kívánja eladni a 2015-ben (azaz visszafelé számítva az 5. évben) szerzett lakását, azután a jövő évben beadandó 2020. évi szja bevallásában már számot se kell adnia, meg se kell említenie, szja szempontjából ugyanis ez az ügylet már nem tétel .
Az adó mértéke
Az adókulcs az általános 15%.
Összegezve
A következő képlettel juthatunk el tehát a költségvetés részére megfizetendő személyi jövedelemadó kiszámolásáig:
1./ bevétel – megszerzésre fordított összeg – értéknövelő kiadások – átruházás költségei = számított összeg
2./ számított összeg x a tulajdonban tartás évei szerinti szorzó (1 / 0,9 / 0,6 / 0,3) = jövedelem
3./ jövedelem x 0,15 = személyi jövedelemadó
A NAV honlapján található kalkulátorokkal pontosan ki lehet számolni az SZJA bevallásban feltüntetendő összegeket: kalkulátor az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához.
Az adó bevallása
Az ingatlaneladás utáni személyi jövedelemadót az éves bevallásban (az adóévet követő év május 20-ig) kell bevallani, és ezzel egyidejűleg megfizetni.
Az eszja.nav.gov.hu oldalra feltöltött bevallási tervezetet – ha valaki a NAV által összeállított tervezetet szeretné használni – módosítani kell ezzel a tétellel, majd azt követően be lehet nyújtani a NAV-hoz.
A bevallásnak az elkülönülten adózó belföldről származó jövedelmek részében találhatóak az ehhez szükséges rovatok, részletesen az SZJA bevallás kitöltési útmutatója tartalmazza az előírásokat.
Az ingatlanátruházáshoz kapcsolódó minden iratot (szerződések, értéknövelő kiadások számlái, ügyvéd, ingatlanközvetítő számlája stb.) meg kell őrizni az elévülési idő leteltéig, azaz az ingatlaneladás szja-ját tartalmazó bevallás benyújtását követő 5. év utolsó napjáig. Idei értékesítés esetén 2026. december 31-ig tart az iratmegőrzési kötelezettség.
A jövedelem felhasználása másik ingatlan megvételére
Az esetek nagy részében, ha valaki eladja az ingatlanát, vásárol is helyette.
A korábbi szabályozással ellentétben azonban a törvény már nem veszi ezt általánosságban figyelembe, azaz ha az ingatlan átruházása után vásárlás is történik, a vételár nem számítható be az eladásból származó jövedelembe.
Kivétel
Ha a bevallási határidőt megelőzően (vagyis az eladást követő év május 20. napja előtt) a jövedelemszerző magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási intézményben biztosított férőhely (visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli) megszerzésére használja fel az ingatlanátruházásból származó jövedelmet vagy annak egy részét, az adóból azt a részt nem kell megfizetnie, amely megegyezik a felhasznált jövedelem adójával.
Azaz a befizetendő adó arányosan csökkentendő a fenti célra felhasznált jövedelem 15%-ával.
Ezt a tényt az adóbevallásban fel kell tüntetni.
Ha a bevallás benyújtását követően történt a férőhely megvásárlása, a magánszemély az arányos összeget – a felhasználás igazolásával egyidejűleg – az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházását követő második adóév végéig visszaigényelheti.
Mi a teendő az egyéb esetekben?
Az Szja tv. a korábbi automatikus beszámítás helyett jelenleg a NAV-nak méltányossági jogkört biztosít az ingatlanátruházásból származó jövedelem utáni adó mérséklésére, elengedésére.
Erre akkor van lehetőség, ha az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmet nyújt be a NAV-hoz, ami alapján
- a jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, és
- a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel jogosult lehet a mérséklésre, elengedésre.
Utóbbi feltételt illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan átruházásából származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatását biztosító célra fordítja. Ezt a körülményt természetesen igazolni kell a kérelemben.
Mik a méltányosság feltételei?
Ha a magánszemély a korábbi ingatlanát eladja, és helyette vásárol magának vagy közeli hozzátartozójának egy másik ingatlant, ami kifejezetten lakhatást (tehát nem pl. üdülést, bérbeadást stb.) szolgál, akkor is csak abban az esetben lesz jogosult az adó mérséklésére, elengedésére, ha emellé még a jövedelmi, vagyoni, szociális körülményei is méltányosságot érdemelnek.
Magyarán akkor gyakorolható méltányosság a NAV részéről, ha az adó megfizetése a kérelmező vagy a vele egy háztartásban élők megélhetését súlyosan veszélyeztetik.
Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk a magánszemélyek fizetési kedvezményi kérelmének jogszabályi és gyakorlati tudnivalóit, melyek jelen esetben is alkalmazandóak.
Az ott részletesen leírt módon kell az ingatlanátruházás személyi jövedelemadójának mérséklését kérelmezni, azzal a kiegészítéssel, hogy igazolni kell azt is, hogy az ingatlaneladásból származó jövedelem másik lakhatási célú ingatlan vásárlására lett legalább részben fordítva.
Mit kell benyújtani a NAV-hoz?
A kérelemhez a korábbi bejegyzésünkben leírt igazolások mellett be kell adni az adóhatósághoz az előző ingatlan eladásának, illetve az új ingatlan megvásárlásának szerződéseit, és igazolni kell azt (pl. bankszámlakivonattal), hogy a jövedelem kifejezetten erre a célra lett felhasználva.
A még fel nem használt jövedelmet illetően hiába adja elő a kérelmező, hogy azt később lakhatási célú ingatlanvásárlásra kívánja fordítani, erre hivatkozva nem kérhető méltányosság.
A kérelemben részletesen elő kell adni a méltányosságra okot adó jövedelmi, vagyoni, szociális körülményeket, illetve a jövedelemfelhasználás célját, módját.
A kérelem beadásának részletes tudnivalóit előző cikkünkben szintén részletesen ismertettük.
Meg kell jegyezzük a teljesség kedvéért, hogy tapasztalataink szerint a NAV ritkán él az ingatlanértékesítésből származó szja tartozás kapcsán méltányossági-mérséklési jogkörével, inkább van realitása egy hosszabb távú (kb. 18-24 havi) részletfizetés engedélyezésének, mint sem a tartozás csökkentésének.
Mint az a fentiekből is egyértelműen kitűnik, az ingatlanértékesítés személyi jövedelemadózása, az azzal kapcsolatos számítások elvégzése, a jogszabály értelmezése, majd a bevallás és esetlegesen a méltányossági, fizetési kedvezményi kérelem benyújtása végett is érdemes adószakemberhez fordulni.
Ha ugyanis olyan költséget számol el a magánszemély, amire nem lett volna jogosult, az adóhatósági megállapítást és szankciót vonhat maga után. Ha pedig a fizetési kedvezményi kérelmét nem megfelelően megindokolva, nem kellően alátámasztva nyújtja be, az adóhatósági elutasítást eredményezhet.
Jegyzetek
Jelen cikk nem foglalkozik az ingatlanok sorozatjellegű, üzletszerű értékesítésének, valamint a termőföldek eladásának a kérdéskörével.
A blogbejegyzés csak a hétköznapi életben leggyakrabban előforduló esetekkel foglalkozott, a speciális kérdésekkel és a részletszabályokkal kapcsolatban az Szja tv. tartalmazza a vonatkozó rendelkezéseket.
A cikk a 2020. szeptember 14-én hatályos jogszabályok alapján készült.