Bevezető gondolatok

Tapasztalataink szerint az egyes ingatlanok értékesítésének általános forgalmi adózását még a szakemberek többsége sem ismeri kellő mélységben vagy biztonsággal.

Való igaz, a törvényhozó meglehetősen megbonyolította az általános forgalmi adó alanyainak ingatlan adásvételei kapcsán az adózási szabályokat.

Ezek ugyan egy gondolati sémát követve megérthetőek, de mivel a szabályozás szerteágazó, feltétlenül indokolt igénybe venni adószakember segítségét a megfelelő adózási mód meghatározásához. Egy esetleges adóhatósági ellenőrzés során ugyanis egy ilyen hiba súlyos milliókba kerülhet akár az ingatlaneladónak, akár a vevőnek.

Az ingatlanértékesítések adózása

Mi az az „ingatlan”?

A Polgári Törvénykönyv nem tartalmazza az ingatlan fogalmát, ahogy az Áfa tv. sem.

A HÉA irányelv végrehajtási rendelete tartalmaz egy hosszabb felsorolásból álló ingatlan definíciót, melynek szó szerinti beidézését itt mellőzzük.

Összefoglalóan azt lehet mondani, hogy ingatlan

• a föld,
• az ahhoz (nehezen elbonthatóan / elmozdíthatóan) rögzített épületek, építmények,
• és az azokkal alkotórészi, alkotóelemi kapcsolatban álló dolgok, amelyek az épület vagy építmény lerombolása, megváltoztatása nélkül nem távolíthatóak el.

Nem az ingatlan alkotóeleme eszerint pl. a mobil konténerház vagy pavilon, a működésképtelen lakókocsi, ahogy a mobilgarázs sem, de annak a betonaljzata már igen. Alkotóelem viszont már a leendő lakóingatlan elkészült alapja, vagy a különálló pincehelyiség is.

Érdemes leszögezni, hogy a bejegyzésünkben írtak

csak a belföldön (Magyarországon) fekvő ingatlanokra vonatkoznak,

de azokra minden esetben, mivel az Áfa tv. értelmében az ingatlanok értékesítésének teljesítési helye az a hely, ahol az ingatlan található.

Az ingatlanok csoportosítása

Az Áfa tv. alkalmazása szempontjából az első, amit tisztáznunk kell, hogy az ingatlan beépített vagy beépítetlen.

Már itt fontos megemlíteni, hogy

az Áfa tv., az ingatlanjogi szabályok (a tulajdoni lap), valamint az építésügyi jogszabályok nem használnak egyforma fogalmakat,

de cikkünk igyekszik ezekre érthető magyarázatokkal szolgálni.

Első lépésben azt kell tehát tudnunk, hogy a kérdéses ingatlan csak egy csupasz (üres) földterület, vagy azon található valamilyen felépítmény, azaz beépített vagy beépítetlen.

• Beépített ingatlan (földterület) jellemzően az, amelyen, illetve amelynek a tulajdoni lapján (is) szerepel valamilyen felépítmény, pl. lakóház, étterem, vendégház stb.
• Minden más ingatlan beépítetlen területnek számít, pl. ilyen az építési telek, a szántó, a rét stb., függetlenül attól, hogy belterületen vagy külterületen helyezkedik el.

Ehhez képest a tulajdoni lap hogy fogalmaz?

Ha tartottunk már a kezünkben tulajdoni lapot, tudjuk, hogy annak a legelején („I. rész, Az ingatlan adatai”) olyan kifejezések olvashatóak, mint pl. „kivett vendégház, udvar”, „kivett beépítetlen terület”, „kivett lakóház, udvar”, „szántó, rét”, „gyümölcsös” ,„kivett zártkert”, stb.

Ezeknek a kifejezéseknek a megértéséhez a kulcs az, hogy mindaz, ami a „kivett” jelzővel el van látva, az azt jelenti, hogy az adott földterület erdő- és mezőgazdasági művelés alól ki van véve, azaz más célú felhasználás alatt áll.

A tulajdoni lap tartalmáról itt lehet részletesen tájékozódni: Földhivatali Portál

Hogyan lehet megkülönböztetni a tulajdoni lap alapján az ingatlantípusokat?

Erre a kérdésre a rövid válasz az, hogy csupán a tulajdoni lap alapján az esetek nagy hányadában nem fogjuk tudni kétséget kizáróan beazonosítani az adott ingatlan típusát, és eldönteni, hogy az adásvétel hogyan adózik.

Feltétlenül szükséges tehát a megfelelő adózási mód meghatározásához más úton-módon eljutni.

A beépítetlen ingatlanok közül általános forgalmi adózás szempontjából az építési telek, a beépített ingatlanokat illetően pedig az ún. „új ingatlan” érdemel külön figyelmet.

Egyenes, fordított, vagy adómentes lesz tehát az ingatlan adásvétel?

Mindhárom adózási mód előfordulhat ingatlanértékesítések kapcsán, és ettől tűnik olyan bonyolultnak a szabályozás.

Íme a lényeges rendelkezések összefoglalva:

Egyenes adózású (nettó+Áfa) értékesítés

Kezdjünk el mindenképpen gyanakodni arra, hogy egyenes adózású értékesítéssel fogunk találkozni, ha

1. belterületi ingatlanról van szó,
2. és az pl. kivett beépítetlen terület, kivett beruházási ingatlan a tulajdoni lap szerint (vagyis vélhetően beépítésre szánt), mert ezek jó eséllyel építési teleknek fognak minősülni.

Ezen kívül figyeljünk fel ingatlan adásvételkor arra is, ha az ingatlanon folyik valamilyen beruházás, építkezés, de azt még nem vették használatba, vagy ugyan van már használatbavételi engedélye a felépített ingatlannak (pl. lakóháznak, üzemcsarnoknak stb.), de az 2 évnél frissebb. Ezek ugyanis jó eséllyel ún. „új ingatlannak” fognak minősülni.

Mi a teendőnk, ha arra gyanakszunk, hogy egyenes adózással kell értékesíteni az ingatlant?

Az építési telek fogalmát az Áfa tv. 259. § 7. pontja tartalmazza, mely átveszi az építési jogszabályok által használt definíciót.

Mi személy szerint óva intenénk mindenkit, hogy pusztán a fogalom értelmezésével maga akarja eldönteni, hogy egy adott földterület építési teleknek minősül-e vagy sem. Mindenképpen szükséges – és a NAV által is elfogadott – az adott település önkormányzatához fordulni, hisz a helyi építési szabályzatnak köszönhetően ők tudnak hiteles információt adni arról, hogy mely földterület minősül építési teleknek.

A már felépített vagy építés alatt álló ingatlanok esetében azt kell vizsgálni, hogy azok újnak minősülnek-e.

Ha a használatbavételi engedély rendelkezésre áll – melyet az illetékes építésügyi hatóság bocsát ki -, és a jogereje az értékesítéshez képest 2 éven belüli, az új ingatlannak fog minősülni.

Ugyanígy új ingatlan lesz az építési engedéllyel vagy egyszerű bejelentéssel rendelkező, folyamatban lévő építkezés aktuális eredménye is, ha annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg.

Mindezekről szintén az ügyben eljáró építésügyi hatóság tud hiteles információval szolgálni, így kétség esetén érdemes őket felkeresni.

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy az előzőekkel szemben fordított adózással kell kiállítania a számlát a felszámolási eljárás alatt álló eladónak építési telek és új ingatlan esetében, ha azt adóalanynak értékesíti.

Fordított adózású (FAD) és adómentes értékesítés

Az építési telken és az új ingatlanokon kívüli egyéb ingatlanok adásvételének adózása attól függ, hogy az ingatlan eladója választotta-e az adott ingatlantípus értékesítésére az adómentesség helyett az adókötelessé tételt, avagy sem.

Ezt az adószám birtokában nagyon egyszerű eldönteni, a NAV honlapján lekérdezhetőek ezek az adatok (Adókötelessé tétel [Áfa tv. 86. § (1) bek. j) és k) pontja, 88. § (4) bek.] című rovat):

Áfaalanyok egyszerű lekérdezése

1. Ha az eladó választotta az adókötelessé tételt az adott ingatlantípust érintően, akkor az ingatlan értékesítés egy másik áfa-alany felé fordított adózású lesz.

Ha nem adóalany (pl. magánszemély, alanyi adómentes vállalkozás) a vevő, akkor az ingatlan adásvétel egyenes adózással fog történni ebben az esetben is.

2. Ha az eladó nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével, akkor pedig a főszabályt kell követni, azaz az ingatlan adásvétel adóalanyok és nem adóalanyok felé is adómentesen fog történni.

Összegezve:

• az építési telek és az új ingatlan értékesítése minden esetben nettó+Áfa összegben (egyenes adózással) fog történni, ez alól kivételt a törvény csak a felszámolási eljárás alatti eladót illetően ismer,
• minden egyéb ingatlanra a főszabály az adómentes értékesítés,
• kivéve: ha az eladó választotta az adókötelessé tételt, ekkor fordított adózású lesz az adásvétel adóalanyok között,
• de a fordított adózás alól kivétel: ha a vevő nem áfa-alany, mert ekkor egyenes adózású a jogügylet.

Milyen egyéb hibába futhatnak bele a felek ingatlanügyleteik során?

Teljesítési időpont

Az Áfa tv. és annak adóhatósági értelmezése alapján az ingatlanértékesítés teljesítési időpontja nem feltétlen a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének napja. Tapasztalataink szerint az adózók ebben a kérdésben gyakran tévednek.

Teljesítési időpontnak a vevő tulajdonoskénti rendelkezési jogosultságához kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő, ez az esetek többségében egybe esik azzal, amikortól az ingatlan a vevő által birtokba vehető.

Tehát a teljesítési időpont jellemzően az ingatlan birtokbaadása, melyről célszerű az adásvételi szerződésben külön rendelkezni – konkrét dátumot megjelölve -, vagy ha ez nem lehetséges, akkor külön jegyzőkönyv felvétele mellett a birtokbaadást dokumentálni.

Ha ezt elmulasztják a felek, egy esetleges adóhatósági ellenőrzés során alappal számíthatnak arra, hogy a revizorok nyilatkozatot kívánnak felvenni e kérdésben.

Előleg és foglaló

Szintén sarkalatos kérdés, hogy ha előleget – azaz ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt – juttat a vevő az eladónak, azt hogy kell kezelni.

Itt külön ki kell emelni, hogy az Áfa tv. alapján a foglaló is előlegnek minősül, ha az adásvételi szerződés szerint az a vételárba bele fog számítani, márpedig az általános gyakorlat ez.

Előlegfizetés esetén a teljesítési időpont eltér az előző pontban írtaktól, az az előleg összegének az eladó bankszámláján történő jóváírásával, illetve kézhezvételével megegyező időpont.

Online számla adatszolgáltatás

Az online számla adatszolgáltatási kötelezettség jelenleg már az adómentes és fordított adózású ingatlanértékesítésekre is kiterjed, ha az adóalanyok között történik.

2021. január 1-jétől azonban ez a kötelesség már a nem adóalanyoknak (klasszikusan a magánszemély vásárlóknak) kiállított számlákra is vonatkozni fog.

Összefoglalva megállapítható, hogy ingatlanértékesítések során is érdemes adószakember szolgáltatásait igénybe venni a megfelelő adózási mód meghatározásához. Adószakember segítségével a jogkereső adózók

biztonsággal nyújthatják be Áfa bevallásaikat, és egy adóhatósági ellenőrzés során is hiteles információkkal felvértezve és szakemberekkel a hátuk mögött nézhetnek a revízió elé.

Jegyzetek

Jelen cikk a 2020. augusztus 23-án hatályos törvényi rendelkezéseket veszi alapul. A bejegyzésben a tárgyi eszköznek nem minősülő ingatlanok „klasszikus” adásvételét jártuk körbe. Nem foglalkoztunk a zártvégű lízinggel és az építési-szerelési szerződéssel létrehozott ingatlanokkal, melyekre egyes kérdésekben speciális szabályozás vonatkozik.

Felhasznált jogszabályok

• a Tanács 1042/2013/EU Végrehajtási Rendelete
• az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (Áfa tv.)
• az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény